■김포시 공동주택 현황과 문제점(1회)
■김포시 공동주택 지원 현황(2회)
■전문가들의 실제사례 설명(3~4회)
■공동주택 정책 수범사례(5~7회)
■아파트 입주민 간 소통을 꿈꾸는 사람들(8~9회)
■도시의 발전을 위해 뛰는 활동가(10회)
■종합정리(11회)
■전문가에게 듣는 공동주택의 미래(12회)

본지에서는 지역신문발전기금의 지원을 받아 ‘아파트공화국과 생활민주주의’라는 주제로 김포시민들의 주요 거주형태로 자리잡은 공동주택(아파트)에 대한 기획시리즈를 게재하고 있다. 아파트 등 공동주택에 거주하는 인구비율이 75%를 상회하고 있으며(2016년 인구주택총조사 기준) 공동주택은 입주민들에게 많은 장점도 제공하고 있지만 난방열사 김부선 씨 사례처럼 어두운 면 역시 다양하게 나타나는 것 또한 사실인 바, 아파트 입주민들이 다양한 방식으로 ‘본인들의 삶의 질 개선’을 위해 노력하는 모습을 비중 있게 심층 취재하기 위함이다.

이번 호에서는 김포시 아파트 관련 민원을 담당하고 있는 김포시청 주택과 박일용 공동주택감사팀장(사진)으로부터 ‘공동주택 관리민원의 특수성’에 대해 들어봤다.

우리 국민의 70% 이상이 아파트, 연립 등 공동주택에 거주하고 있고, 2019년 12월 기준 경기도 공동주택의 연간 관리비는 5조 5천억 원에 이른다. 이렇게 국민 삶에 밀접한 공동주택 관리의 중요성 때문에 공동주택의 건설·공급을 주 내용으로 하는 기존 주택법에서 분리된 공동주택관리법이 제정되어 2016년부터 시행되었다.

이후 공동주택관리법과 경기도관리규약준칙, 주택관리업자 및 사업자 선정지침은 입주민의 권익보호와 투명한 관리를 강화하는 방향으로 지속적으로 개정되었으나, 입주자대표회의의 구성·운영이나 관리비 등을 둘러싸고 많은 민원과 분쟁이 발생하고, 공동주택 내 각종 시설에 대한 체계적인 관리도 미흡한 실정이다. 이렇게 관련 법·제도가 꾸준히 정비되고 있음에도 민원이 해결되지 않는 것은 여타의 민원과 확연히 구분되는 공동주택관리 민원의 특수성에 그 원인이 있다.

공동주택 관리분야 민원은 대표적으로 아래와 같은 특수성을 가진다.
첫째, 공동주택은 원칙적으로 사적인 영역임에도 행정청의 지도·감독이 점점 강화되고 있다. 수십 년 전 초창기 아파트의 공유부는 관리사무소와 주차장 등으로 비중이 적었으나, 대규모 도시개발에 따른 많은 세대수의 브랜드화된 아파트의 등장과 함께 입주민의 니즈(needs)를 반영한 공용부의 비중이 늘어나면서 관리비 비중 또한 늘어나게 되었다. 복지국가에서 당연히 시민에게 제공되어야할 공원, 체육시설, 도서관, 보육, 경로당 등의 시설이 우리나라에서는 입주민이 구매한 아파트 내에 ‘커뮤니티 시설’이라는 명칭으로 배치되었다. 관리비등이 각종 공사·용역 등으로 사용되어 국민경제에 차지하는 비중이 크다는 점 말고도 입주민이 납부하는 관리비에 공공성이 부여되는 지점이다. 당연히 공공성을 띤 관리비등의 사용에 대하여 입주민은 민감할 수밖에 없으며, 공동주택관리법, 관리규약준칙, 주택관리업자 및 사업자 선정지침이 투명한 관리와 입주민의 권익보호를 강화하는 방향으로 개정되는 이유다.

둘째, 생활민주주의 실현의 장으로서 공동주택이다. 공동주택은 지극히 개인적인 공간이기도 하지만, 반대로 공공적인 논의의 장이 되기도 한다. 입주민이 자체적으로 선거관리위원회를 구성하여 각 동별로 대표자를 민주적으로 선출하고, 주택관리업자와 각종 공사·용역업체를 투명하게 선정하는 등 공동주택관리의 대부분의 영역은 입주자대표회의에서 의결하고 관리주체가 실행한다. 몇십억원에 달하는 아파트 단지 내 보수공사부터 사소한 요금 부과까지 입주민들이 뽑은 입주자대표회의의 의결과 관리주체의 집행으로 이루어진다.

셋째, 행정청의 지도감독이 제한적일 수밖에 없다. 공동주택 관리민원의 많은 비중을 차지하는 분야가 동별 대표자의 선출, 해임과 선거관리위원회, 입주자대표회의의 운영과 관련한 절차위반 민원이다. 대부분 해당 공동주택 관리규약에 명시된 사항으로서 위반사항에 대한 명확한 처벌규정이 존재하지 않아 행정청의 지도·감독으로 해결이 어렵고, 대부분 입주민간 합의와 양보로 해결되는 경우가 많은 실정이다. 또한, 사적 분쟁의 연장에서 민원이 제기되거나 법령과 관리규약의 자의적 해석을 유도하는 상담·질의 또한 줄지 않고 있다.

2016년부터 시행된 공동주택관리법‘공동주택을 투명하고 안전하며 효율적으로 관리할 수 있게 하여 국민의 주거수준의 향상에 이바지함’을 목적으로 한다.

법에 명시된 공동주택관리법의 목적에서 볼 수 있듯이 대다수 국민의 사적 생활영역인 공동주택을 다루는 행정청의 지도·감독은 예산을 직접 투입하여 효과가 입증되는 여타의 행정서비스와는 성격을 달리할 수 밖에 없다.

최근 몇 년새 급증한 아파트 입주물량과 더불어 기하급수적으로 늘어난 공동주택관리민원의 적극적인 해결을 위해 우리시에서는 2017.09월부터‘공동주택감사팀’을 신설하여 운영 중이다.

공동주택감사팀의 현장조사·실사에 따른 연간 행정지도 및 과태료 부과 건수 또한 지속적으로 증가하는 추세다. 2015년 3건에 불과하던 감사건수가 2018년 14건으로 늘었으며, 2019년 10월 현재 전면감사, 장기수선, 사업자 선정분야 기획 감사, 경기도 요청감사 등 17건에 달한다.

공동주택관리 감사를 통한 과태료 부과 등의 행정처분에도 불구하고 입주자대표회의와 관리주체를 상대로 한 민원은 끊이지 않는다. 이에 우리시에서는 2019년부터 민원·분쟁을 사전 예방하기 위해 상반기에 관리인력 부족으로 여건이 취약한 300세대 미만 9개 소규모 공동주택을 선정하여, 관리·회계·노무·장기수선·사업자선정분야의 사전컨설팅감사를 실시하였다. 이는 사후 처벌의 한계를 극복하고 해당 아파트관리에 실질적인 도움을 주었다는 평가를 받고 있으며, 감사분야별 사례는 ‘김포시 공동주택컨설팅 감사사례집’으로 각 단지별로 배부하여 참고하도록 하였다.

날이 갈수록 높아지는 입주민들의 만족도를 높이고 입주자대표회의 등 주민자치기구와 함께 원만하게 공동주택을 운영하기 위해서 관리주체의 전문성 강화가 반드시 전제되어야한다.

대다수 입주자대표회의는 입주민을 위해 시간과 노력을 들여 봉사한다는 마음으로 일하고 있다. 더 이상 입주자대표회의가 불명예스러운 각종 이권 개입의 창구로 오해받지 않기 위해서라도, 공동주택관리 법령, 관리규약, 주택관리업자 및 사업자 선정지침의 철저한 준수는 선택이 아닌 필수다. 앞서 기획기사에 언급된 수범사례 단지와 같은 입주민간의 적극적인 소통을 위한 창구 역할에 더욱 충실해야 할 것이다.

이 기사는 지역신문발전기금을 지원받았습니다.